Einkommen & Vermögen

Gibt es Sonderrechte für ältere Mieter?

Die Kündigung betagter Mieter, die meist schon über Jahrzehnte in den gleichen vier Wänden wohnen, sorgt immer wieder mal für großen Aufruhr in der Öffentlichkeit. Aber haben Ältere besondere Rechte beim Wohnen?

Dieser Frage ging die Jahrestagung des Forschungsnetzwerkes Alterssicherung (FNA) nach, die regelmäßig von der Deutschen Rentenversicherung ausgerichtet wird. Zentrales Thema 2020: „Alterssicherung und Wohnen“.

Die allgemein gefühlte Erwartung tendiert wahrscheinlich zu einer positiven Beantwortung der Eingangsfrage. Doch das Mietrecht beruht auf dem Prinzip der Gleichbehandlung innerhalb der Gruppe der Mieter beziehungsweise Vermieter. Mit dieser grundsätzlichen Feststellung gab Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld gleich zu Beginn seines Vortrags die Richtung vor. Aber es finden sich, so der Rechtswissenschaftler, vielleicht ein paar rechtliche Konstellationen, die für Ältere Relevanz haben.

Bauliche Veränderungen von Alters wegen

Beispiel Barrierefreiheit. Nach der geltenden Rechtslage können Mieter von ihren Vermietern die Zustimmung von baulichen Veränderungen verlangen, wenn dies wegen einer Behinderung erforderlich oder ratsam ist (§ 554a BGB). Das Gesetz lässt also einen Eingriff des Mieters in fremdes Eigentum zu. Prof. Artz dehnte die Auslegung dieses Paragrafen ein wenig aus. Man dürfe sich nicht nur auf den behindertengerechten Umbau, so wie es im Wortlaut des Gesetzes formuliert ist, fokussieren. Das Recht des Mieters ließe sich auch auf die Bedürfnisse im Alter ausdehnen. Eine solche Auslegung käme dem Wunsch nach längerem selbstbestimmtem Wohnen entgegen.

Gesetzgeber für Anpassungen aufgeschlossen

Er führte als Beispiel den Einbau „fühlender Böden“ ins Feld, die Stürze signalisieren und Hilfe veranlassen. Der Gesetzgeber sei für eine Anpassung des Miet- und Wohnrechts an neue Entwicklungstrends durchaus aufgeschlossen. Als Beleg führte er eine Änderung des Wohneigentumsgesetzes an, die den Weg für den Einbau von Lademöglichkeiten im Zuge der Elektromobilität freigemacht hat. Eine ähnliche Anpassung im Sinne Älterer kann er sich auch bei der Regelung zur Barrierefreiheit vorstellen.

Kein Sonderstatus beim Kündigungsschutz

Beim Widerspruch gegen eine Kündigung des Vermieters (§ 574 BGB) hingegen zeige sich klar, dass es per se keine Sonderrechte für Ältere gibt. Besteht Eigenbedarf, besteht ein Kündigungsgrund, unabhängig davon, wie alt der Mieter ist. Prof. Artz verwies auf eine Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofes. Danach gibt es keine pauschale Veranlassung, dass zum Beispiel einem 80-Jährigen generell kein Umzug zuzumuten ist. Statt dessen muss immer der Einzelfall geprüft werden. „Ältere haben keinen Sonderstatus beim Kündigungsschutz“, so das Fazit.

Das Gleiche gelte auch für die Duldung von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555d BGB). Bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung (§ 559 BGB) sei aber die wirtschaftliche Härte unter Berücksichtigung der besonderen Einkommenssituation im Alter zu prüfen. Das ist schließlich ein Kriterium, das Ältere von Erwerbstätigen unterscheidet: Sie können aus eigener Kraft an ihrer finanziellen Situation nichts mehr ändern.

Wohnungstausch als Problemlöser

Zwei Schlussfolgerungen brachte die Diskussion auf der FNA-Tagung: Eine Sonderstellung von Älteren ist im Grunde genommen gar nicht hilfreich, sondern wendet sich unter Umständen gegen diese bei der Wohnungssuche. Vermieter würden sie dann wohl meiden bei der Auswahl, wenn andere Interessenten für die Wohnung vorhanden sind. Zweitens: Wohnungstausch sollte perspektivisch stärker als Problemlöser in Betracht kommen. Damit er funktioniert, müsse aber bei einem Umzug der Quadratmeterpreis erhalten bleiben. Niemand ziehe aus einer zu großen, aber günstigen Mietwohnung aus, wenn die neue kleinere mehr kostet.

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